מי אחראי לרטיבות בין דירות

חשיבות התיעוד, הבדיקה ההנדסית והשימוש בבעלי מקצוע מוסמכים

רטיבות בין דירות היא אחת התופעות הנפוצות והמתסכלות ביותר בבנייני מגורים בישראל,

המובילה לסכסוכים ארוכי טווח בין שכנים, הוצאות כספיות גבוהות ונזקים מבניים ובריאותיים.

מה שמתחיל ככתם קטן בתקרה, קילוף צבע או ריח חריף של עובש,

עלול להתגלות ככשל מערכתי: נזילה מצנרת משותפת, איטום לקוי או תחזוקה מוזנחת.

בדומה לאבחון רפואי, רטיבות היא "סימפטום" של בעיה עמוקה יותר,

ולא בהכרח "אשמה" של דייר ספציפי.

במאמר זה נעמיק בגורמים ההנדסיים הנפוצים, נדון בחשיבות התיעוד והבדיקה המקצועית, נסקור את הסיכונים הבריאותיים והמשפטיים, ונציע פתרונות מעשיים מבוססי תקנים וחוקים ישראליים.

מטרתנו להדגיש כי טיפול נכון – באמצעות מהנדסים מוסמכים – יכול למנוע סכסוכים ולחסוך אלפי שקלים.

1. כשלים הנדסיים נפוצים הגורמים לרטיבות בין דירות

בישראל, רבים הבניינים הוותיקים והתשתיות המוזנחות, רטיבות נובעת לרוב מכשל מבני או תחזוקתי.

בין הנפוצים:

איטום לקוי ברצפות, קירות וחדרי רחצה:

חדרי רחצה הם "אזורים רטובים" רגישים, שבהם כשל באיטום (כגון יריעות ביטומניות פגומות)

מאפשר חדירת מים לקירות משותפים.

תקן ישראלי 1752 (חלקים 1-3), המגדיר מערכות איטום לגגות ומבנים,

מחייב שיפועים נכונים (לפחות 1%) ובדיקות הצפה להבטחת אטימות.

בבניינים ישנים, איטום לקוי בקירות חיצוניים עלול לגרום ל"נדידת" רטיבות בין דירות,

כפי שתועד במקרים רבים.

חיבורים לא תקניים בצנרת:

צנרת אנכית (קולטנים) או משותפת היא "אזור אפור" לא בבעלות דייר יחיד,

אך מושפעת משימוש כולל.

כשלים כמו חיבורים רופפים או צינורות ישנים (לרוב מפוליאתילן או PVC) גורמים להצפות.

תקן 2752 (חלק 1) לאיטום מבנים מפני חדירת מים ולחות, מחייב בדיקות לחץ ותחזוקה תקופתית. במקרים נפוצים, נזילה מצנרת עליונה פוגעת בדירות תחתונות, מה שמוביל לסכסוכים.

חוסר אוורור תקין ועיבוי:

ללא אוורור מספק, לחות מתעבה על קירות קרים, מובילה לעובש.

תקן 1752 דורש מערכות אוורור למניעת עיבוי, במיוחד בחדרי רחצה.

בבניינים ותיקים, חוסר תחזוקה של מערכת הביוב או כיסויים חיצוניים מחמיר את הבעיה.

תחזוקה לקויה של רכוש משותף:

חוק המקרקעין (תשכ"ט-1969) מגדיר צנרת משותפת וקירות חיצוניים כרכוש משותף,

באחריות ועד הבית.

הזנחה עלולה להוביל לנזקים מצטברים, כפי שקורה בהרבה בניינים ישראליים.

2. חשיבות התיעוד והבדיקה ההנדסית: כלים מקצועיים לאבחון מדויק

כאשר מתגלה רטיבות, אל תמהרו לתקן תחילה תעדו.

בדיקה הנדסית כוללת:

• צילום תרמי ומדידת לחות: מצלמות אינפרא-אדום מזהות מקורות רטיבות נסתרים ללא הרס, עם רגישות לטמפרטורות שונות.

• בדיקות הצפה וצנרת: הזרמת מים מבוקרת או שימוש במצלמות אנדוסקופיות לבדיקת צינורות, לקביעת מקור הנזילה.

• חוות דעת הנדסית ניטרלית: דוח מקצועי, מבוסס תקנים, קובע אם הכשל הוא תחזוקתי, איטום או רכוש משותף. זה מונע תביעות שווא ומסייע בהגשת דרישה לביטוח או ועד.

מחקרים מראים כי תיעוד מוקדם מפחית סכסוכים ב-70%, כפי שתועד במקרי בתי משפט.

3. עובש: לא רק מטרד אסתטי, אלא סיכון בריאותי ממשי

רטיבות ממושכת יוצרת עובש, שמשחרר נבגים רעילים.

השפעות בריאותיות כוללות:

- גירוי בדרכי נשימה, שיעול וכאבי גרון.

- החמרת אסתמה, אלרגיות ועייפות כרונית, במיוחד בילדים וקשישים.

- במקרים חמורים, זיהומים כרוניים או תגובות אוטואימוניות.

תקן 1752 ותקן 2752 כוללים עקרונות אוורור למניעת עובש, אך בישראל, אלפי דירות סובלות מהתופעה עקב תחזוקה לקויה.

4. פתרון סכסוכים: לפני בית המשפט, באמצעות גישור הנדסי

חוק המקרקעין מחייב ועד בית לתקן רכוש משותף, כולל נזקי רטיבות.

במקום תביעות יקרות, הזמינו בדיקה מוסכמת עם מהנדס ניטרלי או מגשר טכני.

זה מאפשר הגשת דרישה לביטוח או ועד, וחיסכון זמן וכסף.

דוגמה: במקרה של נזילה מצנרת משותפת, חוות דעת יכולה לקבוע אחריות משותפת ולמנוע יחסים עכורים.

לסיכום, רטיבות היא תוצאה, לא אשמה – טיפול מקצועי הוא המפתח

רטיבות בין דירות נובעת ממערכות מוזנחות, אוורור חסר או צנרת ישנה – לא בהכרח מ"אשם" יחיד. שילוב של בדיקה הנדסית, תיעוד מסודר, אחריות משותפת ותקשורת פתוחה יכול למנוע נזקים.

מהנדס מנוסה לא רק מוצא את הבעיה – הוא מספר את הסיפור ההנדסי המלא ומספק פתרונות מבוססי תקנים.

אם אתם סובלים מרטיבות, אל תחכו:

הזמינו בדק בית או חוות דעת מקצועית כדי להבטיח בטיחות וחיסכון.

צרו קשר עם Ovonto Group לייעוץ ראשוני.